Es hora de contarte qué es un encargo fiduciario: una de las modalidades de este negocio que ya hemos tratado en contenidos anteriores. Al ser un instrumento para la inversión en proyectos de vivienda en Chicó reservado y otros de gran ubicación en Colombia, debemos ahondar en el tema.
¿Qué es un encargo fiduciario?
La primera pregunta a resolver es: “¿qué es un encargo fiduciario?”. Pues bien, este es uno de los mecanismos de negocio del fideicomiso. En este los bienes están bajo la administración de la fiduciaria, pero permanecen dentro del patrimonio del fideicomitente. Las partes que intervienen en el contrato son:
- Fideicomitente: persona natural o jurídica que entrega los bienes a una tercera persona para que los administre (fiduciaria).
- Fiduciaria: entidades o personas encargadas de administrar los bienes encargados por el fideicomitente.
- Beneficiarios o fideicomisarios: personas a las que el fideicomitente ordena que se le entreguen los beneficios o bienes encargados.
- Fiduciario: responsable de administrar los bienes conforme a lo que se ha dictado en el contrato.
Aunque el acuerdo es que la entidad fiduciaria se encarga de las actividades administrativas de los bienes, los derechos patrimoniales siguen bajo la titularidad del fideicomitente. En este caso, las propiedades permanecen bajo el dominio del constituyente.
Características de un encargo fiduciario
Algo que te ayudará a reconocer fácilmente qué es un encargo fiduciario son sus características específicas, las cuales se convierten en grandes diferencias con otros modelos de fideicomiso. Estas son las más destacadas:
- Los bienes permanecen a nombre del fideicomitente.
- No existe dominio de la sociedad fiduciaria sobre los bienes encargados.
- La entidad fiduciaria adquiere la responsabilidad de seguir el mandato del fideicomitente (cliente), pactado en los contratos de fiducia.
- Al terminar el contrato y cumplir con las instrucciones del fideicomitente, la entidad debe hacer la transferencia de los bienes al beneficiario o fideicomisario.
- Es un negocio de tipo jurídico.
- Existen derechos, obligaciones y responsabilidades para todas las partes.
- Debe hacerse rendición de cuentas.
- Lo que se establece dentro del contrato es de carácter irrevocable.
- Se rige por las normas de las sociedades fiduciarias en Colombia.
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Diferencia entre encargo fiduciario y fiducia mercantil
La diferencia entre el encargo fiduciario y la fiducia mercantil radica fundamentalmente en que en el segundo si hay un traspaso de los bienes. Por tanto, hay un patrimonio autónomo.
A su vez, en el encargo fiduciario no se lleva a cabo una escritura pública. La razón es porque no hay un traspaso de bienes que requiera dicho proceso de escrituración.
Mientras que en el encargo fiduciario los bienes encargados sí son embargables. Los bienes en la fiducia mercantil son inembargables, pues no se registran bajo la titularidad del fideicomitente.
Ventajas de tener un encargo fiduciario para la compra de una propiedad
Existen diferentes tipos o modalidades de encargo fiduciario en Colombia, tales como el de administración, destinación específica y preventas. En dos de ellos tienes la oportunidad de comprar una propiedad en el país: encargo fiduciario de preventa y de destinación específica.
Por ejemplo, bajo la modalidad de encargo fiduciario de preventa o de destinación específica podrías invertir en apartamentos en la Sabana de Bogotá y otras zonas privilegiadas. Algunas ventajas de hacerlo bajo esta figura serían:
- La figura legal del encargo fiduciario es segura y está vigilada por la Superintendencia Financiera.
- Ahorras tiempo y dinero en la administración de los recursos (dinero, títulos, etc.) para la compra de la propiedad.
- Tienes la seguridad de que el dinero o recursos para la compra de la propiedad se liberarán solo cuando la constructora o dueño del inmueble cumpla con lo pactado en el contrato fiduciario.
- Entrega reportes y rendición de cuentas en plazos determinados para garantía de que todo va en orden.
¿Ya sabes qué es un encargo fiduciario? Conoce su rentabilidad
Ahora que ya sabes qué es un encargo fiduciario, debes saber qué rentabilidad te pueden dar como inversión. Verás, es frecuente que en los encargos fiduciarios de administración de propiedades se defina la entrega de la utilidad y rentabilidad causada por dicha gestión.
El caso claro son las propiedades cedidas para su alquiler o venta. Las utilidades serán producto de la actividad para la que se haya destinado entre estas dos opciones, por ejemplo.
Los fondos restantes de los gastos y costos generados por la propiedad (servicios, impuestos, mantenimientos, inversión inicial, etc.), luego de su alquiler o venta, serán la rentabilidad. De allí que los rendimientos se definan para cada caso según lo anterior.
No es lo mismo medir la rentabilidad ocasionada por una propiedad en una ubicación privilegiada y con características altamente demandadas, que en una que no cuenta con esos atributos. Sin embargo, bajo la modalidad de encargo fiduciario, puedes acordar unos rendimientos con la fiduciaria.
Encargo fiduciario y bienes raíces
Ahora te podrías estar preguntando cómo hacer el encargo fiduciario para la compra inmobiliaria. Lo primero a tener en cuenta para este procedimiento es que al ser una figura con peso legal, el contrato debe celebrarse en una notaría.
Lo segundo es que en Colombia solo pueden ser fiduciarios las sociedades fiduciarias y establecimientos de crédito autorizados por la Superintendencia Financiera, tal como lo indica el Código de comercio, Art. 226.
Finalmente y, no menos importante, debes buscar la propiedad que te puede llevar a hacer de tu compra una inversión que realmente te dé rentabilidad. Eso lo puedes lograr con la ayuda tecnológica que ahora se incorpora al sector inmobiliario.
Muestra de ello son inmobiliarias como Casa Propia Colombia o Viventa. También está La Haus, una compañía online especializada en la compra y venta de vivienda que utiliza la tecnología para transformar el mercado por medio de datos.
A través de ellas accedes a miles de inmuebles en Colombia, previamente verificados y con la opción de invertir bajo la modalidad de fideicomiso. También, recibes la asesoría de expertos para aclarar dudas sobre qué es un encargo fiduciario y otros temas relacionados, sin moverte de donde estás.
